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笛声现金流告急使人烦房地产最冷时刻且还没有到来

2020-09-16 05:53:12 | 来源: 饮品

现金流告急使人烦 房地产最冷时刻且还没有到来

据数据库统计,有36家房地产公司发布3季度事迹预报,其中预增预盈公司21家,占比近58.3%。增幅最高的是国兴地产(000838)和绿景地产(000502),前者增幅高达3800%,后者达2200%。

事迹增幅下调是趋势

细看公告就会发现,国兴地产预增冠军是由化工转地产而来,且有点徒有其名的感觉,国兴地产2007年1-9月份净利润唯一41万元,即便翻了38倍,也只有1600万元左右。

9月6日,国兴地产(000838)发布公告,决定将其旗下的全资子公司北京国兴南华房地产开发有限公司(以下简称“国兴南华”)的注册资本,由原来的3亿元减少至5000万元。

国兴地产原名蓝星石化,主营化工产品业,2007年10月,北京融达投资有限公司成功借壳蓝星石化。今年4月,国兴地产与其全资子公司国兴南华签订了股权转让协议,将国兴南华旗下的两公司100%股权注入上市公司。

绿景地产(000502)的事迹大幅增长,则主要是会计处理和对前期销售收入的确认而至是来自于主营增长。公司表示,,公司上年同期业绩为360.33万元,基本每股收益为0.0195元。事迹变动的主要原因是去年同期计提了减值准备,而今年公司销售收入同比增长1倍。公告同时称,如果剔除上年度同期计提减值准备的因素,预计公司2008年前3季度的事迹实际比去年同期上升约400%——500%。

根据公告,2007年中期公司计提了减值准备1184万元,导致公司2007年前3季度净利润较低。而今年前3季度预计公司销售收指导在非中方人员加强疾病防范工作。入比上年同期增长约95%。公司前3季度业绩主要来自公司控股开发的绿景东山华庭项目。该项目的绝大部分单位是在2007年底,2008年初售出,销售情况理想,本期该部份收入得以确认。

中粮建设、中江地产、泛海建设、金融街(000402)、宜华地产、ST兴业等6家公司业绩预减,S*ST天发、粤宏远A、光华控股(000546)、S*ST东泰、海鸟发展(600634)、园城股份(600766)、ST达声、珠江控股(000505)、沙河股份(000014)、深长城(000042)等9家公司预亏。

“金九银十”如昨日黄花

万科、金地团体日前发布的9月份销售数据也进一步确认了房产业“金九银十”已如昨日黄花。

今年9月份,万科共实现销售面积53.2万平方米,销售金额43亿元,分别比去年同期减少27.6%和37.9%。2008年1月-9月万科累计销售面积达402.4万平方米,销售金额356.1亿元,分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。而万科今年计划完成800亿元的销售额,至今仅完成44.51%,不足其全年目标的一半。

在今年仅剩的3个月,万科若能完成150亿元的销售额,与去年500亿元左右的销售额持平已是万幸。

金地集团日前公布的9月份简报,2008年9月金地团体共实现销售面积10.15万平方米,较上月增长30.02%;销售金额11.34亿元,较上月增长45.61%。2008年1月至9月,金地团体共实现销售面积73.11万平方米,较上年同期销售面积下落8.57%;销售金额78.49亿元,较上年同期增长11.68%。

而去年金地团体全年销售收入为97.5亿元,在余下的三个月金地与去年业绩持平或略有增长仍有较大的可能。

泛海建设发布的最新事迹表露显示,2008年1-9月泛海建设净利润将比去年同期下降约50%—60%。据悉,泛海建设前3季度的事迹主要来源于北京东风乡泛海国际居住区一期项目的销售。

现金流告急令人烦

除事迹增幅下调外,另外让人担心的是房地产公司的现金流告急。冠城大通(600067)、深振业A(000006)和莱茵置业(000558)公布的3季报显示,3公司经营活动产生的现金流量均“告负”,且同比明显下降。年初至报告期期末,深振业A(000006)经营活动产生的现金流量净额同比下落达6,383.84%。

今年第三季度,冠城大通净利润增幅为37.21%,而深振业A和莱茵置业(000558)的业绩则出现大幅下滑,其中深振业A净利润着落100.42%,莱茵置业着落46.61%。

深振业三季报显示,今年1至9月,深振业A实现净利润2.35亿元,基本每股收益0.464元。其中第三季度实现净利润-213,626.85元,同比下落100.42%。

年初至报告期末,深振业经营活动产生的现金流量净额-132,983.18万元,较比上年同期减少130,932.19万元,变动幅度6,383.84%。

公司解释的主要原因是,主要项目在2007年销售良好,其中星海名城六期于2007年7月份开盘,处于市场销售高峰期,销售资金回笼达10.56亿元,振业城一期销售资金回笼也达2.69亿元;但2008年深圳房地产交易量萎缩、价格下跌,公司年初至报告期末销售资金回笼仅1.7亿元。

其次,年初至报告期末公司项目开发及土地储备支付的现金达13亿元,较上年同期11亿元增加2亿元。报告期净利润-21.36万元,较上年同期减少5,083.25万元,变动幅度-100.42%。另外,报告期末,公司预收账款3,925.20万元,较上年度期末减少71,973.40万元,变动幅度-94.83%;主要原因是公司项目销售预收款项在本年度结转销售收入而至。

长城证券研究报告指出,大多数公司存在较大的资金压力,房地产行业资金紧张的局面短期内依然难以缓解。

2008年上半年,房地产行业109家上市公司的整体净债务率为48.13%,高于2007年上半年的44%和2007年底的36.75%;速动比率为0.51,低于2007年上半年的0.55和2007年底的0.57。

这些数据说明,行业整体的实际负债水平在上升,而偿债能力在着落。

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